Gestion de bâtiment
Les clés de la performance
Production maintenance | juillet 2007
La Porte de Versailles fera sans doute à nouveau le plein cet automne à l’occasion des salons EcoBuilding Performance, qui tient sa deuxième édition du 18 au 20 septembre, et Copropriété et gestion de biens, qui fête ses treize ans d’existence, du 24 au 26 octobre. On y parlera construction, exploitation immobilière, maintenance, réhabilitation, mais aussi et surtout développement durable. C’est désormais le sujet principal de préoccupation de tous les acteurs de la filière. Et il flottera certainement dans les esprits des visiteurs la même question : comment s’adapter aux nouvelles règles du jeu ?
Le cœur du sujet, c’est évidemment l’enjeu énergétique. Il n’est pourtant pas nouveau dans le secteur du bâtiment. « L’optimisation des consommations des équipements de chauffage, d’eau chaude sanitaire ou de ventilation est une préoccupation qui existe grosso modo depuis le premier choc pétrolier, c’est-à-dire depuis une trentaine d’années, fait remarquer Emmanuel Bigot, directeur général du bureau d’études techniques Best Energies. On a l’impression de réinventer la roue, mais les chaudières à bois, le solaire, etc., ce sont des procédés qui existent depuis longtemps. Et cela fait longtemps, aussi, que des contrats de maintenance prennent en compte cette dimension et permettent d’obtenir des résultats. »
Mais jamais, jusqu’à présent, la contrainte n’avait à ce point pesé sur la gestion immobilière. Le renchérissement continu des énergies au cours des dernières années fragilise les équilibres financiers. En outre, la pression réglementaire s’est accrue.
Un chapelet de nouvelles normes
La loi de programme du 13 juillet 2005 fixe un objectif de division par quatre des émissions de CO2 dans les secteurs résidentiel et tertiaire d’ici 2050. Le 1er juillet dernier a marqué un nouveau pas en avant. La RT 2005, qui renforce les exigences de performance énergétique, s’applique désormais aux travaux dans le bâti existant. Elle concernait déjà, depuis le 1er septembre 2006, les constructions neuves. A l’inverse, le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’était obligatoire, depuis le 1er novembre 2006, qu’en cas de vente d’un bâtiment ou de l’une de ses parties. Il doit désormais être réalisé aussi à l’issue de la construction de nouveaux bâtiments et joint à tout contrat de location. Autre nouveauté : la réalisation d’une étude de faisabilité technique et économique des solutions d'approvisionnement en énergie devient nécessaire pour les bâtiments de plus de 1000 m². Quant aux diagnostics techniques immobiliers, ils doivent entrer en application le 1er novembre prochain.
Ce déluge de nouvelles normes forcera-t-il réellement l’ensemble des acteurs de la chaîne à intégrer dans leurs activités respectives les exigences du développement durable ? Sur le terrain, le mouvement est bel et bien lancé, mais les mentalités mettent du temps à évoluer.
Mener la réflexion dès la phase de construction
« L’exemple qui me frappe le plus, s’agace Benoît Dubois-Taine, fondateur et directeur de l’opérateur en gestion énergétique Ergelis, c’est que l’on continue en France à faire des immeubles dotés de grandes verrières, au mépris de quelque chose que nous anticipons tous, à savoir le fait que l’électricité en été va coûter de plus en plus cher, que le climat se réchauffe et qu’on va donc être de très gros consommateurs de clim. Ca démontre de manière simple que les gens qui conçoivent ce genre de bâtiment n’accordent pas trop d’importance aux enjeux d’exploitation à long terme, alors que dans le bâti existant, on en est conscient parce qu’on paye des factures. »
La réflexion doit commencer très tôt, dès le stade de la conception et de la construction. Sur le plan strictement économique, la notion de coût global, qui consiste à appréhender le coût d’un bâtiment sur l’ensemble de son cycle de vie, est d’ailleurs mise en avant depuis plusieurs années. Les dépenses de construction ne représentent qu’environ 20% de ce que coûte un bien immobilier au cours de son existence, contre 75% des frais dévolus à l’entretien et la maintenance. Prendre en compte ces futures dépenses dès la conception peut donc permettre à terme de sérieuses économies, même si cela génère souvent un surcoût au moment de la construction.
Pourquoi, alors, ce raisonnement ne fait-il pas plus d’adeptes chez les maîtres d’ouvrages ? Essentiellement parce que la plupart d’entre eux ne sont ni les futurs gestionnaires, ni les futurs utilisateurs des bâtiments qu’ils construisent. « Les promoteurs cherchent évidemment à rentabiliser court terme, et c’est normal, c’est leur métier », reprend Benoît Dubois-Taine. Certains, pourtant, ont bien compris l’intérêt qu’ils pouvaient tirer de cette démarche, aussi bien en termes financiers qu’en termes d’image de marque. Un propriétaire sait qu’un bien construit dans le respect de certaines normes de développement durable non seulement s’avère moins coûteux à exploiter, mais aussi conserve une plus grande valeur sur le marché de l’immobilier. En outre, dans un contexte de prise de conscience croissante des enjeux environnementaux au sein de la société, adopter une posture un brin militante est plutôt bon pour la réputation. Surtout lorsqu’elle débouche sur l’obtention du fameux label HQE.
Cette certification récompense les bâtiments construits dans le respect de l’environnement, conçus pour être gérés durablement et assurant un haut niveau de confort et de santé à ses utilisateurs. Parmi les quatorze critères d’évaluation, la cible n°7 concerne spécifiquement la gestion de l’entretien et de la maintenance, qui doit faire l’objet d’une organisation permettant d’assurer la pérennité des performances environnementales de l’édifice.
Les maîtres d’ouvrage précurseurs agissent notamment dans le cadre des partenariats public-privé (PPP). Le dispositif permet à une collectivité publique de confier à un groupe privé la construction et l’exploitation à long terme d’un bâtiment, ce qui constitue pour elle le moyen de partager les risques et de disposer d’infrastructures conçues et gérées dans une optique de performance et de durabilité. Pourtant, le système est encore loin de faire l’unanimité chez les acteurs publics.
« On est assez frileux sur ce genre de montage un peu dérogatoire par rapport aux règles habituelles, confie Jean-Paul Stéphant, chef du service des bâtiments du département d'Ille-et-Vilaine et directeur du manuel ‘La maintenance du patrimoine bâti - Optimiser la gestion technique des bâtiments publics’. L’intérêt des PPP, c’est la réactivité : cela permet de s’affranchir de toutes les règles des marchés publics qui sont lourdes et font perdre du temps. Mais je ne crois pas que ça permette de réaliser des économies car derrière, vous avez une ou plusieurs entreprises privées qui sont censées réaliser des profits. »
Anticiper l’utilisation du futur bâtiment
Bouygues Construction est l’un des premiers groupes à s’être converti au coût global et à s’engager dans des projets de PPP en s’appuyant sur une chaîne intégrée d’acteurs, de la réalisation des travaux à l’exploitation des sites. « Dès le premier trait de crayon, explique Ian Lefèvre, directeur technique d’Exprimm, l’un des filiales du groupe spécialisée dans le facility management et les installations techniques et radioélectriques, nous mettons en place des questionnaires qui permettent à tout le monde de se prononcer sur l’orientation du bâtiment et des pièces. On fait des simulations thermiques dynamiques pour connaître les températures maximales dans chaque pièce et en déduire qu’une salle de réunion, par exemple, ne doit pas être située en sud-ouest. On demande aussi à l’architecte des installations techniques couvertes. On sait que les armoires qui sont dehors, pendant tout l’hiver, peuvent présenter des dangers. Et les techniciens, quand il pleut ou qu’il neige, ne vont pas sur les terrasses. Donc la maintenance n’est pas faite correctement. »
Une bonne gestion commence donc par une bonne anticipation des futurs usages et besoins des occupants et des équipes d’exploitation. Un bâtiment ouvert au public et accueillant quotidiennement des milliers de visiteurs sera soumis à une usure évidemment plus rapide et à des risques de dégradation, y compris des actes de vandalisme, plus élevés que des immeubles de bureaux ou de logements, essentiellement fréquentés par ses seuls occupants. Or toute détérioration génère non seulement des coûts directs d’entretien, de maintenance et de renouvellement des éléments concernés, mais aussi des coûts indirects, liés par exemple à la quantité de déchets produits par l’édifice.
« Aux endroits où il y a beaucoup de passage, on aura donc tendance à mettre des sols durs plutôt que des sols souples, explique Philippe Chey, directeur général d’Exprimm. On mettra aussi des vis périphériques dans les couloirs, ce qu’on voit déjà dans tous les hôpitaux, par exemple, ou des revêtements dont le nettoyage est facilité. » Mais l’enjeu est plus décisif encore lorsqu’il s’agit de choisir les équipements techniques. Une installation de chauffage réputée économe en énergie mais inadaptée aux usages ou à la pratique des opérations de maintenance peut se révéler en définitive plus gourmande qu’un équipement basique parfaitement exploité.
« Il y a surtout une question de dimensionnement des installations, analyse Emmanuel Bigot. 20 ou 30 ans en arrière, on avait tendance à les surdimensionner. Aujourd’hui, on essaie d’un peu plus coller aux besoins, tout en gardant une marge de sécurité. Si on sait par exemple que sur un site, un tiers de bâtiment supplémentaire doit être construit plus tard, on peut d’emblée prévoir l’ajout d’un générateur de manière à anticiper ce changement. »
Installer une GTC performante
Reste qu’une fois en place, ces équipements doivent aussi pouvoir fonctionner de manière la plus économe possible. Sur les sites de moyenne ou grande superficie, la mise en œuvre d’une GTC ou d’une GTB intelligemment conçue s’avère nécessaire. Les progrès scientifiques et technologiques de ces dernières décennies permettent désormais l’intégration de capteurs et d’actionneurs dans les moindres recoins du bâtiment, y compris à l’intérieur même de l’enveloppe. Le système devient par exemple capable, en fonction de données climatologiques comme la température ou la vitesse du vent, de commander des ouvrants en façade pour créer une ventilation naturelle ou profiter de la lumière extérieure. Objectif : réduire le recours aux systèmes consommateurs d’énergie.
Aujourd’hui, même les acteurs publics franchissent le pas, lentement mais sûrement. « On voit beaucoup de demandes d’études arriver émanant des Opac, confirme Laurent Thomas, chargé d’affaires en automatismes chez Delta2i, prestataire en ingénierie et service techniques. Je pense qu’ils vont peu à peu mettre en place des systèmes de comptage individuel et de surveillance des consommations d’eau. »
Mais une GTB n’est pleinement efficace qu’à condition que les dispositifs soient correctement ajustés. Or, selon Everbat, filiale d’EDF dédiée au développement durable dans le secteur immobilier, « 50 % des systèmes de GTB sont mal réglés dans les bâtiments du tertiaire de moyenne superficie, et ne profitent donc pas au maximum à ses occupants et aux propriétaires ».
« On peut aussi faire dire tout et n’importe quoi à un nombre de points de GTB, ajoute Philippe Chey. En fait, ce qui compte, c’est qu’ils soient aux bons endroits. Il faut des éléments de coupure des installations judicieux pour que l’on puisse par exemple éteindre une partie du bâtiment ou mettre en vitesse réduite la ventilation sur des zones peu occupées à des horaires particuliers. En climatisation, il faut pouvoir facilement reprogrammer des maîtres et des esclaves pour créer des zones homogènes ou ne pas avoir des capteurs de températures en plein nord commandant la climatisation d’une façade sud. Ca paraît relever de l’enfance de l’art, mais c’est très rarement conçu dès l’origine comme cela. »
Mais peut-on réellement tout prévoir dès la construction ? Pire : cette démarche ne conduit-elle pas, en définitive, à limiter la marge d’action des gestionnaires ? L’interrogation est aujourd’hui avancée par un certain nombre d’acteurs du secteur. Selon eux, le raisonnement en coût global pourrait se révéler en réalité un frein à l’amélioration continue des performances. Pour conserver une capacité d’adaptation et d’innovation, il faudrait au contraire renoncer à chiffrer à l’avance le coût d’exploitation, ou accepter de dépasser les prévisions. Une question qui s’avère d’autant plus importante que les bâtiments, en particulier tertiaires, sont appelés à évoluer de plus en plus vite à l’avenir.
S’adapter aux évolutions tout au long du cycle de vie
La recherche de la meilleure adéquation entre capacités et besoins n’est pas, en effet, un impératif pesant uniquement sur les concepteurs et les maîtres d’ouvrage lors de la réalisation d’un édifice. Il doit aussi constituer le leitmotiv des gestionnaires après la mise en service du site, et durant toute son existence.
« Il ne suffit pas de créer un bâtiment HQE, soutient Philippe Chey. S’il est exploité en dépit du bon sens, on pourra aboutir à quelque chose de très énergivore et très éloigné des standards. C’est pourquoi les organismes de certification, les mainteneurs, les propriétaires immobiliers, le CSTB, les responsables de services généraux travaillent à l’élaboration d’un label d’exploitation HQE. »
L’un des grands enjeux, désormais, et plus encore dans les années à venir, est la réactivité. De plus en plus, l’exploitant doit être capable de coller au plus près des évolutions de l’activité que supporte l’édifice dont il a la charge. « Dans un environnement où le rythme des changements s'accélère, l'inertie des bâtiments devient une contrainte qu'il est vital de limiter, assure-t-on au CSTB. Le gestionnaire doit donc se doter d'outils lui permettant, en permanence, d'anticiper l'évolution des besoins et de mesurer la qualité des prestations de son immobilier. »
Une maintenance à long terme
Ce passage d’une gestion réactive à une véritable gouvernance immobilière proactive prendra sans doute un certain temps, mais le mouvement est en marche. Côté maintenance, par exemple, l’intervention préventive a d’ores et déjà pris le pas sur l’action curative. Et l’obligation de moyens a laissé la place à une obligation de résultats.
« La recherche du zéro défaut pour un coût optimum est de plus en plus poussée chez les clients, confirme Emmanuel Bigot, mais les gains de productivité obtenus sont d’abord liés aux efforts des constructeurs d’équipements. En revanche, la maintenance est très influencée par les choix énergétiques des donneurs d’ordre. Les énergies renouvelables ont tendance à se développer et cela s’accompagne souvent d’un changement de spécialité. Dans une chaufferie à bois, par exemple, il y a beaucoup de mécanique, donc il faut un corps de métier supplémentaire. »
Autre contrainte déterminante, notamment en matière d’amélioration des performances énergétiques : l’effort financier consenti par le client. « Notre action dépend totalement de l’investissement qu’il est prêt à faire et du temps qu’il nous donne, appuie Ian Lefèvre. On a des contrats de maintenance qui ne durent que deux ans. Il est difficile de s’engager sur un retour sur investissement sur une période aussi courte. Par contre, à plus long terme, entre cinq et au-delà de dix ans, on peut proposer des solutions plus lourdes, avec l’amélioration des façades en termes de protections solaires ou une isolation par l’extérieur si c’est possible. »
Privilégier des contrats de maintenance sur le long terme peut aussi présenter, pour le donneur d’ordre, un autre avantage. Cela permet au prestataire d’accumuler, grâce aux retours d’expérience, une connaissance parfaite de ses besoins et des exigences imposées par le bâtiment dont il a la charge. Résultat : une maintenance optimisée au quotidien, mais aussi une meilleure gestion des projets d’amélioration ou de réhabilitation de l’édifice.
Cela permet en particulier une intégration optimisée des nouveaux équipements en veillant à leur compatibilité avec les compétences et les pratiques existantes. Le prestataire pourra par exemple exprimer une préférence pour tel système de chauffage, dont la maintenance est plus adaptée au contexte et aux moyens du gestionnaire. Cela ne signifie donc pas que ce dernier doive refuser toute innovation, mais il devra s’extraire d’un pur raisonnement en coût global pour évaluer avec attention les conséquences de chaque évolution sur l’organisation de l’activité d’exploitation.
Et l’occupant ?
Reste un maillon de la chaîne sur lequel, jusqu’à récemment, on ne s’était guère penché, hormis pour connaître et satisfaire ses besoins : l’usager. Aurait-il donc, lui aussi, un rôle à jouer ? Certainement. Car une bonne conception, une bonne surveillance et une bonne maintenance ne suffisent pas. Pour rester performant, un bâtiment doit aussi être correctement utilisé par ses occupants eux-mêmes.
Les impératifs de développement durable et de réduction des consommations énergétiques commencent à s’imposer dans le secteur tertiaire. « Contrairement à ce qu’on pouvait vivre il y a dix ans, on sent chez les gens une motivation sur le sujet, assure Philippe Chey. Celui qui laisse un convecteur allumé avec une fenêtre ouverte passe aujourd’hui pour un mauvais collègue. »
Mais il arrive que les moyens d’action les plus élémentaires fassent défaut. A commencer par les manuels d’utilisation des équipements. Contrairement à tout autre produit consommateur d’énergie, les bâtiments ne disposent généralement pas d’un tel document. « Dans les bureaux, s’étonne Jean-Louis Taieb, on donne aux personnels des zappeurs pour faire fonctionner les volets électriques, mais on ne leur dit pas comment ça marche. » Or, d’un point de vue strictement économique, cette lacune peut avoir des conséquences non négligeables. Une part importante de la maintenance corrective résulterait du mauvais usage que font les occupants des installations, occasionnant un surcoût non seulement pour l’exploitant, mais aussi bien souvent pour eux mêmes.
Après le label HQE récompensant l’éco-conception et l’éco-construction des bâtiments, après celui actuellement en préparation pour l’éco-gestion et l’éco-exploitation, décernera-t-on un jour des certificats d’éco-utilisation aux occupants les plus méritants ? Affaire à suivre.
Christophe Plotard
Interview, Jean-Loup Taieb. La loi et le marché, moteurs du changement.
Jean-Loup Taieb est créateur et directeur des salons « Ecobuilding Performance » et « Copropriété et gestion de biens ».
Face aux exigences du développement durable, le secteur du bâtiment est-il en train de vivre une révolution ?
Jean-Loup Taieb : On est dans une révolution tranquille. Il est certain qu’on ne va jamais plus construire comme hier. Lorsque j’ai fait un premier salon en 2002 sur cette question, le vrai seul et unique sujet qui affolait les esprits, c’était le traitement des déchets. Aujourd’hui, on part tout azimut. Donc le mouvement est en marche, mais il est lent et sera long. En réalité, les centres de recherche-développement travaillent depuis bien longtemps sur ces problématiques d’efficacité environnementale, mais ils attendaient que le marché soit mature. Or, ce qui se passe aujourd’hui, c’est que de façon assez imprévue, le citoyen prend conscience de l’enjeu.
Ce n’est pas le cas des professionnels ?
Jean-Loup Taieb : Il y a ceux qui sont à la pointe, et il y a derrière toute la chaîne des acteurs qu’il faut tirer. Jusqu’à la fin de l’année 2005, les notions de confort environnemental, de performance énergétique, voire de santé dans les bâtiments n’étaient pas bien prises en compte. La fameuse association HQE, fondée dans les années 1990, avait pour objectif de susciter la réflexion. Mais pour faire avancer une batterie d’acteurs, il faut exprimer de l’aspect normatif.
Un autre élément qui va faire passer les professionnels de l’autre côté de la frontière, c’est la demande du marché. C’est vrai que demain, sur le marché de l’occasion, si vous avez des bâtiments qui ont été prévus initialement avec une volonté de performance énergétique et environnementale, ça jouera dans la balance. Compte tenu du fait que l’immobilier devient une valeur marchande internationale, l’obligation de prendre en compte, non seulement au niveau réglementaire mais aussi en termes de charges, les problématiques d’isolation, de ventilation ou de flux vont devenir essentielle.
Les acteurs ont donc encore du mal à raisonner en coût global ?
Jean-Loup Taieb : Pour l’instant, parler de coût global reste une magnifique vue de l’esprit. Le maître d’ouvrage a une vision très pragmatique : il construit pour un tiers ou pour lui-même. S’il construit pour lui-même, il prend en compte ses contraintes d’ordre fonctionnel et en terme d’exploitation, parce que c’est lui qui paye derrière. Sinon, les seules obligations qui résistent sont les garanties biennales et décennales.
Ceci étant, les maîtres d’ouvrage progressistes adoptent désormais une nouvelle posture en utilisant avec intelligence la notion de développement durable en exergue d’une communication. Ceux qui ne le font pas n’ont pas encore compris que le jeu est passé sur ce bord là.
Une idée pour le futur ?
Jean-Loup Taieb : Un jour, peut-être qu’on ne raisonnera plus à l’échelle d’un bâtiment, mais à l’échelle d’un îlot de constructions, parce que économiquement, ça n’a pas forcément toujours de sens d’avoir un gestionnaire pour chaque bâtiment.
Entreprise. Ergelis invente l’« energy management ».
Benoît Dubois-Taine a visé juste. En 2004, lorsqu’il crée sa société, personne ne propose de service de gestion en temps réel des consommations d’énergie. Trois ans plus tard, Ergelis multiplie les contrats.
L’idée de départ est d’une étonnante simplicité. « Dans un monde idéal, décrit l’entrepreneur, une bonne gestion de l’énergie consisterait à voir quels sont les besoins des gens qui sont dans un bâtiment (éclairage, chaud, froid, renouvellement de l’air) puis à se demander, à tout moment, quelle est la meilleure manière de satisfaire ces besoins, avec les équipements dont on dispose, en minimisant la facture. Et bien, nous avons développé un logiciel informatique innovant, spécifique à notre activité, qui se pose exactement cette question-là. »
En clair, le système est chargé d’analyser quotidiennement un certain nombre de paramètres, fixes (caractéristiques du bâtiment et des équipements) et variables (exigences des utilisateurs, météo, prix de l’énergie), afin d’établir le scénario de consommation optimal au cours de la journée. Il pilote alors, à distance, les principaux équipements consommateurs et éventuellement producteurs d’énergie, en direct ou via la GTB existante, à travers des boîtiers relais connectés par modem au serveur central qui se trouve dans les locaux d’Ergelis. Résultat : une facture allégée de 10 à 20%.
Mais cette économie n’est pas seulement le fruit d’une réduction des gaspillages. « En gérant le profil temporel de consommation, on aide aussi nos clients à mieux acheter leur énergie, poursuit Benoît Dubois-Taine. Un vendeur d’énergie a lui aussi des contraintes financières et de production, donc si un client lui propose par exemple de diminuer la consommation de ses immeubles au moment où les coûts de production de cette énergie sont les plus élevés, il pourra évidemment négocier avec lui et en tirer une valeur financière. » Le système est même capable d’arbitrer entre différentes sources d’approvisionnement. Raison pour laquelle, chez Ergelis, on milite pour le passage aux multi-énergies. « Cela permet de basculer d’un fournisseur et d’une source à l’autre en fonction des appels de puissance ou des prix de telle ou telle commodité », poursuit Benoît Dubois-Taine.
L’« energy management » est donc plus qu’un simple intitulé marketing. Faut-il pour autant parler de métier à part entière ? Le fondateur d’Ergelis en est certain. « Pour nous, les facility managers comme les exploitants ne sont pas des concurrents. Ce sont des partenaires potentiels auxquels on apporte un service supplémentaire. Le logiciel est d’ailleurs accessible par internet, donc ils peuvent gérer les horaires, les consignes, surveiller les équipements, etc. Je crois qu’ils reconnaissent que nous disposons d’une technologie qu’ils n’ont pas. Notre activité est complexe, à cheval sur l’informatique, la thermodynamique et la GTB, qui sont trois métiers qu'on a réussi à mettre ensemble. Je pense qu’aucun n’imagine pouvoir disposer en son sein de l’ensemble des compétences qu’il faut pour bien gérer un parc d’immeubles. »
Interview, Philippe Chey. Prévoir aujourd’hui ce que sera demain.
Philippe Chey est directeur général d’Exprimm, filiale d’ETDE (groupe Bouygues Construction) spécialisée dans le facility management et les installations techniques et radioélectriques.
Les exigences et les besoins en matière de gestion de bâtiments évoluent régulièrement. Comment anticiper ces évolutions ?
Philippe Chey : On essaie d’abord d’anticiper sur l’application des règlements techniques. Sur le nouveau siège de Bouygues Télécom, par exemple, notre président a donné comme ambition de faire 20% de mieux que les objectifs de la RT 2005. On essaie aussi de faire des bâtiments les plus modulables possibles, avec un certain nombre d’éléments qui nous permettent de nous adapter à des configurations différentes : des cloisons installées de façon à pouvoir être modulées rapidement, une climatisation conçue dès le départ pour s’adapter à des changements d’emplacement des cloisons, ou des alimentations électriques dans les faux plafonds et les faux planchers, de manière à les récupérer facilement. Tout cela a pour but d’éviter de devoir casser s’il faut changer trois ans plus tard.
On travaille aussi beaucoup sur les réseaux de téléphonie et d’informatique, les bâtiments intelligents et automatisés, répondant aux critère de demain, avec du Wifi pré-installé. On croit beaucoup au facility management et à la maintenance qui intègrent un certain nombre d’éléments de ces réseaux.
Les technologies de l’information et de la communication seront donc l’un des principaux enjeux de la gestion de bâtiment dans les années à venir ?
Philippe Chey : Tout à fait. Dans le domaine des réseaux de sécurité, par exemple, une norme très importante va changer sur la continuité de communication, dans les parkings souterrains et les accès à un bâtiment, en liaison avec les pompiers et les talkies-walkies. On est en train de l’intégrer dès la conception, avec des câbles rayonnants et des réseaux sans fil, de façon à ce que les bâtiments soient tout de suite couverts. Ce sont des critères évidents d’utilisation. Un bâtiment dans lequel, par exemple, les trois opérateurs de téléphonie mobile ne passent pas est un mauvais bâtiment.
D’autre part, le collaborateur de l’an 2010-2015 sera nomade et ne supportera pas de ne pas être en liaison constante avec son entreprise, son réseau, sa base de données où qu’il soit, à l’extérieur comme à l’intérieur. Les entreprises commencent à s’y mettre et on est certain que dans trois ans, plus personne ne se posera la question : lorsque vous irez chez un client dans une salle de réunion, vous ouvrirez votre portable, vous vous connecterez à votre réseau, vous irez chercher vos documents et vous taperez votre compte-rendu directement. On le vit aujourd’hui sur notre siège social de l’avenue Hoche. Tous les consultants qui viennent s’installent sur un réseau Wifi virtuel, séparé du réseau Bouygues. Donc dans le facility management, reconnaître un collaborateur à son arrivée dans un immeuble, être capable de lui donner des éléments de communication partout où il est, cela va devenir aussi important que la qualité du siège, de la cantine, de l’accueil ou de la distribution du courrier.
Contrats. Les partenariats public-privé (PPP)
Le contrat de partenariat permet à une collectivité publique de confier à une entreprise la mission globale de financer, concevoir tout ou partie, construire, maintenir et gérer des ouvrages ou des équipements publics et services concourant aux missions de service public de l’administration, dans un cadre de longue durée et contre un paiement effectué par la personne publique et étalé dans le temps. Il a pour but d’optimiser les performances respectives des secteurs public et privé pour réaliser dans les meilleurs délais les projets qui présentent un caractère d’urgence ou de complexité pour la collectivité : hôpitaux, écoles, systèmes informatiques, infrastructures.
Les avantages de cette forme nouvelle de contrats sont multiples : l’accélération, par le préfinancement, de la réalisation des projets ; une innovation qui bénéficie à la collectivité par le dynamisme et la créativité du privé ; une approche en coût global ; une garantie de performance dans le temps ; une répartition du risque optimale entre secteur public et privé, chacun supportant les risques qu’il maîtrise le mieux.
À ce titre, le contrat de partenariat vient compléter et enrichir la panoplie des outils de la commande publique en France.
(Source : Ministère de l’Economie, des Finances et de l’Industrie)
Produit. Un jour, des panneaux solaires en plastique ?
C’est un véritable serpent de mer. Depuis plusieurs années, les chercheurs planchent sur la mise au point de panneaux solaires organiques et annoncent régulièrement de nouvelles avancées. Les recherches reposent sur les semi-conducteurs, ces matériaux plastiques connus depuis la fin des années 1980, capables de conduire l'électricité et déjà utilisés dans certains modèles d’écrans plats.
Pour l’instant, le recours à l’énergie solaire impose l’utilisation de cellules photovoltaïques en silicium. Elles affichent un rendement de conversion de 12%, chiffre indiquant le taux entre la quantité d’énergie solaire reçue et celle effectivement transformée en électricité. Principal handicap : leur coût de fabrication et leur rigidité.
Les cellules en plastique, au contraire, possèdent une souplesse et une légèreté telles qu’on pourrait les appliquer sur n’importe quel support. Dans les faits, certains modèles sont déjà disponibles à la vente, depuis deux ou trois ans. Mais leurs performances restent encore faibles, autour de 5% de rendement, et leur prix élevé. Elles s’avèrent en outre extrêmement fragiles, sensibles à l'oxygène et à l'humidité, ce qui réduit leur durée de vie à quelques centaines d'heures d'utilisation seulement.
A terme, pourtant, cette technologie pourrait devenir la plus intéressante. De nouvelles avancées ont été rendues publiques en avril dernier. Une équipe de chercheurs américains a ainsi annoncé avoir dépassé le seuil des 6% de rendement, tandis qu’une firme japonaise a présenté un produit affichant un taux de conversion supérieur à 7%. Toutes deux espèrent atteindre prochainement 10%, peut être dès 2008. Les cellules en plastique pourraient alors coûter quatre à cinq fois moins que celles en silicium, devenant économiquement viables.
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